{"id":5611,"date":"2026-09-17T13:30:19","date_gmt":"2026-09-17T06:30:19","guid":{"rendered":"https:\/\/nextstephuahin.com\/?page_id=5611"},"modified":"2026-09-25T02:46:33","modified_gmt":"2026-09-24T19:46:33","slug":"sorgfaltspruefung-vor-dem-immobilienkauf","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/nextstephuahin.com\/de\/huahin-ueberlebensguide\/immobilienkauf-hua-hin-auslaender\/sorgfaltspruefung-vor-dem-immobilienkauf\/","title":{"rendered":"Sorgfaltspr\u00fcfung vor dem Immobilienkauf in Thailand"},"content":{"rendered":"

Teil des S\u00e4ulenartikels Immobilien- & Kaufleitfaden<\/a> des Hua Hin Survival Guide<\/a>.<\/p>\n

Die Checkliste<\/h2>\n
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  1. Art der Eigentumsurkunde best\u00e4tigen<\/strong> \u2014 Chanote (Nor Sor 4) ist die st\u00e4rkste, vollst\u00e4ndig vermessene Eigentumsform mit per GPS verifizierten Grenzen; andere Urkundentypen (Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3) unterliegen deutlich st\u00e4rkeren Einschr\u00e4nkungen hinsichtlich \u00dcbertragbarkeit und Grenzsicherheit und verdienen besondere Aufmerksamkeit durch ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer, die nicht \u00fcber das lokale Wissen verf\u00fcgen, um informelle Grenzabsprachen so zu beurteilen wie ein thail\u00e4ndischer K\u00e4ufer<\/li>\n
  2. Ausl\u00e4nderquote pr\u00fcfen<\/strong> \u2014 bei Condos eine schriftliche Best\u00e4tigung vom Juristic Office einholen, dass die 49%-Obergrenze f\u00fcr ausl\u00e4ndisches Eigentum nicht bereits ausgesch\u00f6pft ist, und sich nicht nur auf eine m\u00fcndliche Zusicherung des verkaufenden Maklers verlassen<\/li>\n
  3. Belastungen pr\u00fcfen<\/strong> \u2014 eine Titelrecherche beim Land Office zeigt bestehende Hypotheken, Grundpfandrechte oder eingetragene Streitigkeiten gegen die Immobilie; dies ist im Verh\u00e4ltnis zum Kaufpreis eine geringe Kostenposition und sollte niemals ausgelassen werden, ganz gleich, wie vertrauensw\u00fcrdig der Verk\u00e4ufer wirkt<\/li>\n
  4. Genehmigungen von Entwickler und Projekt verifizieren<\/strong> \u2014 bei K\u00e4ufen von Neubauprojekten oder im Bau befindlichen Objekten sicherstellen, dass die Baugenehmigungen ordnungsgem\u00e4\u00df vorliegen, und die Erfolgsbilanz des Entwicklers bei bereits fertiggestellten Projekten pr\u00fcfen, einschlie\u00dflich der Frage, ob fr\u00fchere Projekte termingerecht und in der zugesagten Ausstattung \u00fcbergeben wurden<\/li>\n
  5. Unabh\u00e4ngigen Anwalt beauftragen<\/strong> \u2014 niemals einen vom Verk\u00e4ufer oder Entwickler gestellten oder empfohlenen; Unabh\u00e4ngigkeit ist der entscheidende Punkt, und ein Anwalt mit irgendeiner finanziellen Beziehung zum Verk\u00e4ufer hat einen strukturellen Interessenkonflikt, selbst wenn er gut gemeint ist<\/li>\n
  6. Transferkosten einplanen<\/strong> \u2014 \u00dcbertragungsgeb\u00fchr, Specific Business Tax oder Stempelsteuer sowie Quellensteuer, die in der Regel zwischen K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer ausgehandelt werden und nicht gesetzlich festgelegt sind, und die man leicht vergisst, wenn man den ausgewiesenen Verkaufspreis mit dem Gesamtbudget vergleicht<\/li>\n
  7. Bei Leasehold den vollst\u00e4ndigen Mietvertrag pr\u00fcfen<\/strong> \u2014 Verl\u00e4ngerungsbedingungen, Registrierungsstatus und Nachfolgeklauseln im Detail; siehe Freehold vs. Leasehold in Thailand<\/a> f\u00fcr genau die Punkte, auf die zu achten ist<\/li>\n
  8. Die Immobilie pers\u00f6nlich inspizieren<\/strong> \u2014 bei Wiederverkauf die bauliche Substanz, die Sanit\u00e4rinstallationen, die Elektroverkabelung und alle nicht genehmigten Umbauten pr\u00fcfen, die einen sp\u00e4teren Wiederverkauf erschweren k\u00f6nnten; bei Off-Plan-Objekten vergleichbare fertiggestellte Einheiten desselben Entwicklers besichtigen, statt sich ausschlie\u00dflich auf die Ausstattung der Musterwohnung zu verlassen<\/li>\n<\/ol>\n

    Der Schritt, den Menschen \u00fcberspringen und sp\u00e4ter bereuen<\/h2>\n

    Eine unabh\u00e4ngige Titelrecherche zu \u00fcberspringen ist der h\u00e4ufigste und zugleich teuerste Fehler \u2014 eine Immobilie kann in Werbematerialien und sogar in einem lockeren Gespr\u00e4ch mit dem Verk\u00e4ufer v\u00f6llig unproblematisch wirken und dennoch eine nicht offengelegte Hypothek, einen Grenzstreit oder eine Erbschaftskomplikation aufweisen, die erst beim Land Office ans Licht kommt. Diese Recherche dauert in der Regel nur wenige Tage und kostet nur einen kleinen Bruchteil des Immobilienwerts; es gibt keinen guten Grund, sie aus Zeitgr\u00fcnden bei einer Transaktion dieser Gr\u00f6\u00dfenordnung wegzulassen.<\/p>\n

    Ein realistischer Zeitplan f\u00fcr die Due Diligence<\/h2>\n

    Bei einer Bestandsimmobilie mit sauberen Unterlagen sollte der gesamte Due-Diligence-Prozess \u2014 Titelrecherche, Pr\u00fcfung durch den Anwalt, Besichtigung \u2014 bis zur Unterzeichnungsreife ungef\u00e4hr 2\u20134 Wochen dauern. K\u00e4ufe von Off-Plan-Objekten erfordern zus\u00e4tzlich die Pr\u00fcfung des Entwicklers und der Genehmigungen, was den Zeitraum etwas verl\u00e4ngern kann. Diesen Zeitplan zu verk\u00fcrzen, um „den Deal nicht zu verlieren“, ist ein g\u00e4ngiges Druckmittel in einem \u00fcberhitzten Markt, und ein seri\u00f6ser Verk\u00e4ufer, der nichts zu verbergen hat, wird gegen einen angemessenen Pr\u00fcfungszeitraum nichts einzuwenden haben.<\/p>\n

    Arbeit mit einem Makler vs. direkter Kauf<\/h2>\n

    Ein seri\u00f6ser Makler kann bei der Objektsuche und beim Navigieren durch den lokalen Ablauf echten Mehrwert bieten, aber die Maklerprovision wird in der Regel vom Verk\u00e4ufer gezahlt, was bedeutet, dass sein finanzieller Anreiz letztlich auf den Abschluss des Verkaufs ausgerichtet ist \u2014 genau deshalb sind die oben genannten Due-Diligence-Schritte (insbesondere der unabh\u00e4ngige Anwalt) wichtig, ganz gleich, wie hilfreich und vertrauensw\u00fcrdig der Makler wirkt.<\/p>\n

    Worauf dies verweist<\/h2>\n