Freehold vs. Leasehold in Thailand: Was Käufer wissen müssen

Teil des Immobilien- und Kaufleitfadens im Hua-Hin-Survival-Guide.

Freehold: uneingeschränktes Eigentum

Freehold gilt in Thailand nur für Eigentumswohnungen — das sollte man sich früh vergegenwärtigen, denn es grenzt die Entscheidung für alle, die den einfachsten Eigentumsweg suchen, sofort ein. Sie besitzen die Einheit dauerhaft, können sie verkaufen, an Erben übertragen oder beleihen (soweit thailändische Banken Ausländern überhaupt Kredite gewähren, was stärker eingeschränkt ist als die inländische Hypothekenvergabe), ohne Ablaufdatum. Dies ist die einfachste und sicherste Eigentumsform, die einem ausländischen Käufer zur Verfügung steht, vorbehaltlich der Tatsache, dass die Ausländerquote des Gebäudes noch nicht ausgeschöpft ist (gedeckelt auf 49 % der gesamten Nutzfläche pro Gebäude nach dem Condominium Act).

Wie die Ausländerquote in der Praxis tatsächlich funktioniert

Jedes Eigentumswohnungsgebäude hat eine harte Obergrenze: Nicht mehr als 49 % der gesamten eingetragenen Nutzfläche dürfen in ausländischem Eigentum stehen. Sobald ein Gebäude diese Grenze erreicht, können keine weiteren Einheiten mehr als Freehold an Ausländer verkauft werden — ein ausländischer Käufer, der an einer Einheit in einem vollständig ausgeschöpften Gebäude interessiert ist, müsste entweder warten, bis ein ausländischer Eigentümer verkauft, oder diese konkrete Einheit stattdessen im Rahmen eines Leasehold-Modells erwerben. Beliebte, gut gelegene Gebäude erreichen ihre Quote tatsächlich, und zwar durchaus; das ist also eine echte praktische Einschränkung und keine theoretische — bestätigen Sie den aktuellen Quotenstatus immer vor Abgabe eines Angebots mit dem Verwaltungsbüro, nicht erst danach.

Leasehold: der Weg für Grundstücke und Häuser

Da Ausländer kein Land direkt besitzen können, werden Häuser und Villen in der Regel über einen eingetragenen langfristigen Mietvertrag gesichert — üblicherweise mit einer anfänglichen Laufzeit von 30 Jahren und zwei weiteren Verlängerungsoptionen um jeweils 30 Jahre (30+30+30). Die anfängliche 30-Jahres-Laufzeit wird beim Land Office eingetragen und ist rechtlich bindend; die Verlängerungsoptionen beruhen auf den Vertragsbedingungen des Mietvertrags und nicht auf einem automatischen gesetzlichen Recht. Genau deshalb ist der Vertrag selbst weitaus wichtiger als die Marketingbeschreibung eines „90-Jahres-Lease“, wie sie manche Angebote großzügig verwenden.

Was in einem Leasehold-Vertrag zu prüfen ist

• Verlängerungsbedingungen ausdrücklich und eindeutig formuliert, nicht nur als vage Absicht offengelassen — ein Vertrag, der lediglich sagt, der Mietvertrag „kann verlängert werden“, bietet deutlich weniger Schutz als einer, der den Verlängerungsmechanismus und die Preisgrundlage genau festlegt
• Was mit dem Mietvertrag geschieht, wenn der Grundstückseigentümer verkauft oder stirbt — ein gut ausgearbeiteter Mietvertrag sollte einen Eigentümerwechsel überdauern, aber das muss ausdrücklich geregelt sein und darf nicht vorausgesetzt werden
• Ob der Mietvertrag beim Land Office eingetragen ist — nicht eingetragene Mietverträge sind risikoreicher und rechtlich schwächer abgesichert als eingetragene; außerdem verursacht die Eintragung selbst Kosten, die man einplanen sollte
• Ob es Klauseln für eine vorzeitige Kündigung gibt und unter welchen Bedingungen, einschließlich etwaiger Entschädigungsregelungen
• Ob der Mietvertrag abgetreten oder untervermietet werden kann, was relevant ist, wenn Sie Ihren Leasehold-Anteil vor Ablauf der Laufzeit verkaufen möchten

Welche Option wählen

Eine Eigentumswohnung mit Freehold-Titel ist in der Regel die unkompliziertere und risikoärmere Wahl, wenn sie zu Ihren Vorstellungen passt — deshalb landen die meisten ausländischen Erstkäufer in Thailand letztlich bei einer Eigentumswohnung, selbst wenn ihre erste Präferenz ein Haus war. Leasehold wird vor allem dann zum praktikablen Weg, wenn Sie ausdrücklich eine Villa oder ein Haus möchten und eine thailändische Unternehmensstruktur nicht attraktiv ist — in diesem Fall ist ein erfahrener thailändischer Immobilienanwalt, der den Mietvertrag Zeile für Zeile prüft, bevor Sie irgendetwas unterschreiben, nicht optional. Die Kosten dieser rechtlichen Prüfung sind im Verhältnis zum Immobilienpreis gering und stehen in keinem Verhältnis zu dem Schutz, den sie bietet.

Wo dies anschließt

• Gesamtüberblick über den Immobilienkauf → Immobilienkauf in Hua Hin als Ausländer
• Die Alternative über Unternehmenseigentum → Thailändische Unternehmensstrukturen für den Immobilienbesitz
• Schritte der Due Diligence vor der Unterschrift → Due-Diligence-Checkliste vor dem Kauf
• Die grundlegende Wahl zwischen Eigentumswohnung, Villa und Poolvilla → Eigentumswohnung vs. Villa vs. Poolvilla

Orchid Palm Homes kann Ihnen aktuelle Freehold- und Leasehold-Angebote nennen und erklären, welche Regelung für eine bestimmte Immobilie gilt, einschließlich des aktuellen Quotenstatus für Eigentumswohnungsgebäude, die Sie in Betracht ziehen.