Teil des Säulenartikels Immobilien- & Kaufleitfaden des Hua Hin Survival Guide.

Die Checkliste

  1. Art der Eigentumsurkunde bestätigen — Chanote (Nor Sor 4) ist die stärkste, vollständig vermessene Eigentumsform mit per GPS verifizierten Grenzen; andere Urkundentypen (Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3) unterliegen deutlich stärkeren Einschränkungen hinsichtlich Übertragbarkeit und Grenzsicherheit und verdienen besondere Aufmerksamkeit durch ausländische Käufer, die nicht über das lokale Wissen verfügen, um informelle Grenzabsprachen so zu beurteilen wie ein thailändischer Käufer
  2. Ausländerquote prüfen — bei Condos eine schriftliche Bestätigung vom Juristic Office einholen, dass die 49%-Obergrenze für ausländisches Eigentum nicht bereits ausgeschöpft ist, und sich nicht nur auf eine mündliche Zusicherung des verkaufenden Maklers verlassen
  3. Belastungen prüfen — eine Titelrecherche beim Land Office zeigt bestehende Hypotheken, Grundpfandrechte oder eingetragene Streitigkeiten gegen die Immobilie; dies ist im Verhältnis zum Kaufpreis eine geringe Kostenposition und sollte niemals ausgelassen werden, ganz gleich, wie vertrauenswürdig der Verkäufer wirkt
  4. Genehmigungen von Entwickler und Projekt verifizieren — bei Käufen von Neubauprojekten oder im Bau befindlichen Objekten sicherstellen, dass die Baugenehmigungen ordnungsgemäß vorliegen, und die Erfolgsbilanz des Entwicklers bei bereits fertiggestellten Projekten prüfen, einschließlich der Frage, ob frühere Projekte termingerecht und in der zugesagten Ausstattung übergeben wurden
  5. Unabhängigen Anwalt beauftragen — niemals einen vom Verkäufer oder Entwickler gestellten oder empfohlenen; Unabhängigkeit ist der entscheidende Punkt, und ein Anwalt mit irgendeiner finanziellen Beziehung zum Verkäufer hat einen strukturellen Interessenkonflikt, selbst wenn er gut gemeint ist
  6. Transferkosten einplanen — Übertragungsgebühr, Specific Business Tax oder Stempelsteuer sowie Quellensteuer, die in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt werden und nicht gesetzlich festgelegt sind, und die man leicht vergisst, wenn man den ausgewiesenen Verkaufspreis mit dem Gesamtbudget vergleicht
  7. Bei Leasehold den vollständigen Mietvertrag prüfen — Verlängerungsbedingungen, Registrierungsstatus und Nachfolgeklauseln im Detail; siehe Freehold vs. Leasehold in Thailand für genau die Punkte, auf die zu achten ist
  8. Die Immobilie persönlich inspizieren — bei Wiederverkauf die bauliche Substanz, die Sanitärinstallationen, die Elektroverkabelung und alle nicht genehmigten Umbauten prüfen, die einen späteren Wiederverkauf erschweren könnten; bei Off-Plan-Objekten vergleichbare fertiggestellte Einheiten desselben Entwicklers besichtigen, statt sich ausschließlich auf die Ausstattung der Musterwohnung zu verlassen

Der Schritt, den Menschen überspringen und später bereuen

Eine unabhängige Titelrecherche zu überspringen ist der häufigste und zugleich teuerste Fehler — eine Immobilie kann in Werbematerialien und sogar in einem lockeren Gespräch mit dem Verkäufer völlig unproblematisch wirken und dennoch eine nicht offengelegte Hypothek, einen Grenzstreit oder eine Erbschaftskomplikation aufweisen, die erst beim Land Office ans Licht kommt. Diese Recherche dauert in der Regel nur wenige Tage und kostet nur einen kleinen Bruchteil des Immobilienwerts; es gibt keinen guten Grund, sie aus Zeitgründen bei einer Transaktion dieser Größenordnung wegzulassen.

Ein realistischer Zeitplan für die Due Diligence

Bei einer Bestandsimmobilie mit sauberen Unterlagen sollte der gesamte Due-Diligence-Prozess — Titelrecherche, Prüfung durch den Anwalt, Besichtigung — bis zur Unterzeichnungsreife ungefähr 2–4 Wochen dauern. Käufe von Off-Plan-Objekten erfordern zusätzlich die Prüfung des Entwicklers und der Genehmigungen, was den Zeitraum etwas verlängern kann. Diesen Zeitplan zu verkürzen, um „den Deal nicht zu verlieren“, ist ein gängiges Druckmittel in einem überhitzten Markt, und ein seriöser Verkäufer, der nichts zu verbergen hat, wird gegen einen angemessenen Prüfungszeitraum nichts einzuwenden haben.

Arbeit mit einem Makler vs. direkter Kauf

Ein seriöser Makler kann bei der Objektsuche und beim Navigieren durch den lokalen Ablauf echten Mehrwert bieten, aber die Maklerprovision wird in der Regel vom Verkäufer gezahlt, was bedeutet, dass sein finanzieller Anreiz letztlich auf den Abschluss des Verkaufs ausgerichtet ist — genau deshalb sind die oben genannten Due-Diligence-Schritte (insbesondere der unabhängige Anwalt) wichtig, ganz gleich, wie hilfreich und vertrauenswürdig der Makler wirkt.

Worauf dies verweist

Orchid Palm Homes kann Sie vor Ihrer Entscheidung bei der Due Diligence zu jedem konkreten Angebot begleiten, einschließlich der Koordination der Titelrecherche und der Vermittlung einer unabhängigen rechtlichen Prüfung.

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