Immobilien in Thailand kaufen als Ausländer: Ratgeber 2026

Ausländer können in Thailand legal Immobilien kaufen – die zulässige Eigentumsform hängt jedoch vom Objekt ab. Eine geeignete Einheit in einer registrierten Wohnanlage kann in der Regel als ausländisches Volleigentum auf den eigenen Namen eingetragen werden. Bei Grundstücken, Häusern und Villen ist eine andere rechtliche Prüfung nötig, weil ausländische Privatpersonen thailändischen Grund grundsätzlich nicht direkt besitzen dürfen.

Rechtsstand der Informationsprüfung: 17. September 2026. Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Vor einer Reservierungszahlung oder Unterschrift müssen der thailändische Gesetzestext, die aktuelle Praxis des Land Office und die konkreten Unterlagen geprüft werden.

• Was Ausländer kaufen können
• Condo als Volleigentum
• Haus, Villa und Grundstück
• Leasehold und Verlängerung
• Prüfung vor dem Kauf
• Steuern und Kosten

Was kann ein Ausländer in Thailand kaufen?

Ein Condominium als Volleigentum kaufen

Für viele internationale Käufer ist eine Einheit in einer registrierten Condominium-Anlage der einfachste Weg zu echtem Eigentum. Der Titel kann direkt auf den Namen des ausländischen Käufers eingetragen, verkauft oder vererbt werden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen und Übertragungsanforderungen erfüllt sind.

Die Ausländerquote von 49 %

Ausländisches Eigentum darf höchstens 49 % der gesamten Wohnungsfläche aller Einheiten im Gebäude ausmachen. Entscheidend ist also die Fläche im gesamten Gebäude, nicht einfach „49 % der Anzahl der Wohnungen“. Vor der Übertragung sollte die Condominium-Juristische Person schriftlich bestätigen, dass die Einheit innerhalb der Ausländerquote übertragen werden kann. Die Werbeaussage „foreign freehold“ ersetzt diesen Nachweis nicht.

Geldtransfer aus dem Ausland

Der Käufer muss üblicherweise belegen, dass der Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland für den Condo-Kauf nach Thailand überwiesen wurde. Je nach Betrag und Vorgang stellt die Bank ein Foreign Exchange Transaction Form oder einen anderen geeigneten Nachweis aus. Absender, Empfänger, Verwendungszweck und Objektdaten sollten vor der Überweisung geklärt sein; eine unklare Zahlungskette kann die Eintragung und später auch die Rücküberweisung eines Verkaufserlöses erschweren.

Unterlagen, die geprüft werden sollten

• Condominium-Titel sowie Identität oder Vertretungsmacht des Verkäufers;
• Bestätigung der Ausländerquote und Schuldenfreiheitsbescheinigung der Juristischen Person;
• Nachweis des Fremdwährungstransfers und Reisepass des Käufers;
• Gemeinschaftskosten, Rücklagen, Hausordnung und beschlossene Sonderumlagen;
• Hypotheken, Gerichtsanordnungen, Mietverträge und andere eingetragene Belastungen; sowie
• Kaufvertrag, Übergabezustand und Verteilung von Steuern und Gebühren.

Sehen Sie sich aktuelle Condos zum Kauf in Hua Hin an. Jede Anzeige ist jedoch nur ein Ausgangspunkt: Quote und Eintragungsfähigkeit der konkreten Einheit müssen bestätigt werden.

Haus oder Villa, wenn das Grundstück nicht direkt erworben werden kann

Das Gebäude und der darunterliegende Grund sind rechtlich getrennte Vermögenswerte. Ein Ausländer kann unter Umständen das Haus besitzen und zugleich ein registriertes Nutzungsrecht an einem Grundstück haben, das einer anderen Person gehört. Das kann praktikabel sein, ist aber kein Volleigentum am Land.

Häufig wird ein registrierter Grundstücksmietvertrag mit dokumentiertem Eigentum oder Erwerb des Hauses kombiniert. Je nach Sachverhalt kann ein Superficies-Recht das Eigentum an einem Bauwerk auf fremdem Grund absichern. Ein Usufruct kann das Recht geben, die Immobilie für eine vereinbarte Zeit oder lebenslang zu besitzen, zu nutzen und daraus Erträge zu ziehen. Vererbung, Übertragung, Finanzierung, Trennung und Verkauf wirken sich bei jeder Form anders aus.

Leasehold: Was 30 Jahre wirklich bedeuten

Ein Mietvertrag über unbewegliches Vermögen kann für höchstens 30 Jahre registriert werden. Er gewährt Besitz und Nutzung, überträgt aber nicht das Grundstückseigentum. Verträge über mehr als drei Jahre müssen registriert sein, um über die ersten drei Jahre hinaus durchsetzbar zu sein.

Manche Projekte werben mit „30+30+30 Jahren“. Die erste registrierte Laufzeit und Versprechen über spätere Verlängerungen sind rechtlich nicht dasselbe. Eine Verlängerung erfordert üblicherweise eine zukünftige Handlung des Eigentümers und kann von Wortlaut, Verfügungsbefugnis, Erbfall, Verkauf, Insolvenz und Rechtsentwicklung abhängen. Bewerten Sie die Immobilie nie so, als wären alle künftigen Verlängerungen bereits als 90-jähriges Recht eingetragen.

Fragen, die der Vertrag beantworten muss

• Wer besitzt das Grundstück und welche Belastungen sind eingetragen?
• Wird der Vertrag beim Land Office registriert und wer trägt Gebühren und Steuern?
• Kann das Recht abgetreten, vererbt, untervermietet oder von Familienangehörigen genutzt werden?
• Was passiert bei Verkauf, Beleihung, Zwangsvollstreckung oder Erbfall?
• Wem gehören Haus, Verbesserungen und Einbauten während und nach der Laufzeit?
• Was löst Kündigung, Verzug, Verlängerung oder Entschädigung aus?

Enge Ausnahmen vom Verbot des Grundstückseigentums

Section 96 bis des Land Code enthält eine enge Ausnahme: Ein Ausländer kann beantragen, höchstens ein Rai Wohngrundstück zu erwerben, wenn mindestens 40 Millionen Baht in vorgeschriebene Anlagen investiert, für die vorgeschriebene Dauer gehalten, die Genehmigung des Innenministers eingeholt und die Standort- und Nutzungsbedingungen erfüllt werden. Das ist weder automatisch noch für einen gewöhnlichen privaten Hauskauf meist praktikabel.

Daneben kann ein durch das Thailand Board of Investment gefördertes Unternehmen die Erlaubnis erhalten, Land für die genehmigte Tätigkeit zu besitzen. Dies ist ein an das geförderte Projekt gebundener Unternehmensanreiz und kein allgemeiner Weg zum privaten Wohngrundstück.

Due Diligence vor jeder Anzahlung

1. Unabhängige Beratung wählen. Beauftragen Sie einen qualifizierten thailändischen Immobilienanwalt, der Sie vertritt – nicht nur Verkäufer oder Bauträger.
2. Titel prüfen. Lassen Sie eine aktuelle amtliche Titelsuche durchführen und prüfen Sie Verkäufer, Grenzen, Zufahrt, Hypotheken, Mietverträge, Gerichtsanordnungen und Dienstbarkeiten.
3. Planung und Bau prüfen. Kontrollieren Sie Flächennutzung, Baugenehmigung, genehmigte Pläne, Fertigstellung und wesentliche Anbauten.
4. Eigentumsstruktur testen. Bestätigen Sie, dass Condo-Quote, Leasehold, Gebäudeeigentum oder eingetragenes Recht rechtlich verfügbar sind und Ihrem Ziel entsprechen.
5. Vertrag prüfen. Regeln Sie Rückzahlung der Anzahlung, Bedingungen, Termine, Verzug, Mängel, Übergabe, Möbel, Steuern, Registrierung und Streitbeilegung.
6. Technisch untersuchen. Lassen Sie Baukörper, Wasser, Entwässerung, Elektrik, Dach, Pool und Schädlingsbefall unabhängig prüfen.
7. Gemeinschaft prüfen. Kontrollieren Sie Jahresabschlüsse, Gemeinschaftskosten, Rücklagen, Protokolle, Regeln, Versicherung und geplante Umlagen.
8. Erbe und Ausstieg planen. Berücksichtigen Sie thailändisches Testament, Miteigentum, Erbfolge, Verkaufsbeschränkungen, Überweisungsbelege und spätere Auslandsüberweisungen.

Druck durch „einen anderen Käufer“, Rabatt oder auslaufende Reservierung ersetzt keine Dokumentenprüfung. Eine Anzahlung sollte nur auf Basis schriftlicher Bedingungen erfolgen, die Rückzahlungsfälle und vorher zu erfüllende Prüfungen klar nennen.

Übertragungskosten, Steuern und laufende Ausgaben

Die Übertragungsgebühr des Land Office beträgt grundsätzlich 2 % des amtlichen Schätzwerts; der Vertrag legt fest, wer sie wirtschaftlich trägt. Je nach Verkäufer, Kaufpreis, Schätzwert und Haltedauer können Quellensteuer, Specific Business Tax oder Stempelsteuer hinzukommen. Zeitweilige staatliche Gebührenermäßigungen gelten nur für qualifizierte Vorgänge und können sich ändern.

Planen Sie außerdem Rechtsprüfung, Bank- und Wechselkosten, technische Inspektion, Gemeinschaftskosten, Rücklage, Gebäudeversicherung, Reparaturen, Versorgungsleistungen und Hausverwaltung ein. Fordern Sie vor Vertragsunterzeichnung eine konkrete Berechnung für die jeweilige Transaktion an.

Finanzierung und Visum

Thailändische Hypotheken für ausländische Käufer sind begrenzt; die Kriterien unterscheiden sich je nach Bank. Bei Finanzierungsvorbehalt sollte eine Vorabzusage vorliegen, bevor der Kaufvertrag unbedingt bindend wird. Der Immobilienkauf verschafft für sich allein weder Visum noch Daueraufenthalt, Arbeitserlaubnis oder thailändische Staatsangehörigkeit. Aufenthaltsrecht und Eigentum sind getrennte Rechtsfragen.

Häufige Fragen

Kann ein Ausländer ein Condo in Thailand vollständig besitzen?

Ja, wenn das Gebäude als Condominium registriert ist, der Käufer die Voraussetzungen des Condominium Act erfüllt, die ausländisch gehaltene Fläche innerhalb von 49 % bleibt, geeignete Überweisungsbelege vorliegen und das Land Office die Übertragung akzeptiert.

Kann ein Ausländer ein Haus in Thailand besitzen?

Das Gebäude kann unter Umständen getrennt besessen werden; das darunterliegende Grundstück darf der Ausländer grundsätzlich nicht besitzen. Gebäudeeigentum und das registrierte Nutzungsrecht am Land müssen gemeinsam geprüft werden.

Kann mein thailändischer Ehepartner das Grundstück kaufen?

Ein thailändischer Ehepartner kann Land auf den eigenen Namen erwerben. Das Land Office kann die Bestätigung verlangen, dass der Kaufpreis sein persönliches Vermögen ist. Die Gestaltung darf kein verdecktes Ausländereigentum bezwecken; familien-, erb- und nutzungsrechtliche Folgen sollten unabhängig geprüft werden.

Ist ein 30+30+30-Vertrag garantiert?

Nein. Die erste registrierte Laufzeit und künftige Verlängerungsversprechen sind kein bereits eingetragenes 90-jähriges Recht. Klauseln und Risiken müssen unabhängig geprüft werden.

Verschafft der Immobilienkauf ein Thailand-Visum?

Nein. Eigentum und Aufenthaltsgenehmigung sind getrennt. Visum oder Verlängerung müssen nach ihren eigenen Voraussetzungen gewählt werden.