Фрихолд и лизхолд в Таиланде: что нужно знать иностранным покупателям

Часть раздела Недвижимость и руководство по покупке в Hua Hin Survival Guide.

Фрихолд: полное право собственности

Фрихолд в Таиланде применяется только к квартирам в кондоминиумах — это важно понять с самого начала, поскольку это сразу сужает выбор для тех, кто хочет самый простой путь к оформлению собственности. Вы владеете объектом бессрочно, можете продать его, передать наследникам или оформить под него ипотеку (в той мере, в какой тайские банки кредитуют иностранцев, а это заметно ограниченнее, чем внутреннее ипотечное кредитование), без какого-либо срока окончания. Это самая простая и надёжная форма владения, доступная иностранному покупателю, при условии, что квота иностранной собственности в здании ещё не исчерпана (ограничение — 49% от общей площади помещений в каждом здании согласно Condominium Act).

Как на практике работает квота иностранной собственности

У каждого кондоминиума есть жёсткий лимит: не более 49% от общей зарегистрированной площади может находиться в собственности иностранцев. Как только здание достигает этого лимита, дальнейшая продажа юнитов иностранцам во фрихолд невозможна — иностранному покупателю, заинтересованному в объекте в здании с полностью выбранной квотой, придётся либо ждать, пока иностранный собственник выставит объект на продажу, либо оформлять именно этот объект по схеме лизхолда. Популярные здания в удачных локациях действительно достигают своей квоты, поэтому это реальное практическое ограничение, а не теоретическое — всегда уточняйте текущий статус квоты в офисе юрлица кондоминиума до внесения предложения, а не после.

Лизхолд: путь для земли и домов

Поскольку иностранцы не могут владеть землёй напрямую, дома и виллы обычно оформляются через зарегистрированную долгосрочную аренду — как правило, в виде первоначального срока на 30 лет с двумя последующими опциями продления ещё на 30 лет каждая (30+30+30). Первоначальный 30-летний срок регистрируется в Земельном департаменте и имеет обязательную юридическую силу; опции продления зависят от условий договора аренды, а не от автоматического права, установленного законом, и именно поэтому сам договор имеет гораздо большее значение, чем маркетинговое описание «аренда на 90 лет», которое в некоторых объявлениях используется слишком свободно.

Что проверять в договоре лизхолда

• Условия продления должны быть прямо прописаны, а не оставлены в виде расплывчатого намерения — договор, в котором просто сказано, что аренда «может быть продлена», даёт существенно меньшую защиту, чем договор, где указан механизм продления и принцип расчёта цены
• Что происходит с арендой, если собственник земли продаёт участок или умирает — грамотно составленный договор должен сохранять силу при смене собственника земли, но это должно быть прямо указано, а не подразумеваться
• Зарегистрирован ли договор аренды в Земельном департаменте — незарегистрированные договоры несут больше рисков и имеют более слабую юридическую силу, чем зарегистрированные, а сама регистрация также требует расходов, которые стоит заложить в бюджет
• Есть ли положения, допускающие досрочное расторжение, и при каких условиях, включая размер компенсации, если она предусмотрена
• Можно ли уступить права по договору аренды или сдать объект в субаренду — это важно, если Вы захотите продать своё право лизхолда до окончания срока

Что выбрать

Кондоминиум с титулом фрихолд — более прямой и менее рискованный вариант, если он соответствует тому, что Вы ищете. Именно поэтому большинство иностранных покупателей в Таиланде, приобретающих недвижимость впервые, в итоге выбирают кондоминиум, даже если изначально хотели дом. Лизхолд становится практическим решением главным образом тогда, когда Вам нужен именно дом или вилла, а структура через тайскую компанию Вас не привлекает — в таком случае проверка договора аренды опытным тайским юристом по недвижимости, пункт за пунктом, до подписания каких-либо документов, не является опцией. Стоимость такой юридической проверки невелика по сравнению с ценой недвижимости и уровнем защиты, который она обеспечивает.

Связанные материалы

• Полный обзор покупки недвижимости → Покупка недвижимости в Хуахине иностранцем
• Альтернатива через компанию → Структуры тайских компаний для владения недвижимостью
• Проверка объекта и документов до подписания чего-либо → Чек-лист due diligence перед покупкой
• Как изначально выбрать между кондоминиумом, виллой и виллой с бассейном → Кондоминиум, вилла или вилла с бассейном

Orchid Palm Homes поможет Вам подобрать актуальные варианты фрихолда и лизхолда и объяснит, какой формат применим к конкретному объекту, включая текущий статус квоты в рассматриваемых Вами кондоминиумах.