Checklista för due diligence före köp i Thailand

Ingår i Fastighets- och köpguiden i Hua Hin Survival Guide.

Checklistan

1. Bekräfta lagfartens typ — Chanote (Nor Sor 4) är den starkaste, fullt uppmätta lagfarten med GPS-verifierade gränser; andra lagfarter (Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3) innebär fler begränsningar när det gäller överlåtbarhet och gränssäkerhet, och förtjänar extra granskning av en utländsk köpare som inte har den lokala kunskapen för att bedöma informella gränsöverenskommelser på samma sätt som en thailändsk köpare kan
2. Kontrollera kvoten för utländskt ägande — för bostadsrätter ska du få skriftlig bekräftelse från förvaltningskontoret om att taket på 49 % utländskt ägande ännu inte är uppnått, inte bara ett muntligt besked från säljagenten
3. Sök efter belastningar — en titelgranskning hos Land Office avslöjar eventuella befintliga inteckningar, panträtter eller registrerade tvister mot fastigheten; detta är en liten kostnad i förhållande till köpesumman och bör aldrig hoppas över oavsett hur trovärdig säljaren verkar
4. Verifiera byggherrens och projektets tillstånd — vid köp av projekt under uppförande eller nyproduktion ska du bekräfta att bygglov finns på plats och kontrollera byggherrens historik med färdigställda projekt, inklusive om tidigare projekt levererats enligt tidsplan och i den utlovade specifikationen
5. Använd en oberoende jurist — aldrig en som tillhandahålls eller rekommenderas av säljaren eller byggherren; oberoendet är själva poängen, och en jurist som har någon ekonomisk koppling till säljaren har en strukturell intressekonflikt även om avsikten är god
6. Budgetera för överlåtelsekostnader — överlåtelseavgift, särskild affärsskatt eller stämpelskatt samt skatt som innehålls vid källan, vanligtvis förhandlade mellan köpare och säljare snarare än fastställda i lag, och lätta att glömma när man jämför utgångspriset med den totala budgeten
7. För leasehold, granska hela hyresavtalet — förlängningsvillkor, registreringsstatus och arvsbestämmelser i detalj; se Freehold vs Leasehold i Thailand för exakt vad du ska titta efter
8. Besiktiga fastigheten fysiskt — vid andrahandsköp, kontrollera skick på konstruktion, VVS, eldragning och eventuella otillåtna ändringar som kan försvåra en framtida försäljning; vid köp av projekt under uppförande, inspektera jämförbara färdigställda enheter från samma byggherre i stället för att enbart förlita dig på visningsenhetens finish

Steget som många hoppar över och ångrar

Att hoppa över en oberoende titelgranskning är det enskilt vanligaste och dyraste misstaget — en fastighet kan se helt ren ut i marknadsföringsmaterial och till och med i ett informellt samtal med säljaren, samtidigt som den belastas av en oupplyst inteckning, gränstvist eller arvskomplikation som först blir synlig hos Land Office. Denna granskning tar vanligtvis bara några dagar och kostar en liten del av fastighetens värde; det finns ingen god anledning att hoppa över den för att spara tid i en transaktion av denna storlek.

En realistisk tidslinje för due diligence

För en andrahandsfastighet med korrekta handlingar kan du förvänta dig att hela due diligence-processen — titelgranskning, juristgranskning, besiktning — tar ungefär 2–4 veckor innan du är redo att skriva under. Köp av projekt under uppförande innebär dessutom kontroll av byggherre och tillstånd, vilket kan förlänga processen något. Att stressa igenom denna tidsplan för att ”inte missa affären” är en vanlig påtryckningstaktik på en het marknad, och en seriös säljare som inte har något att dölja invänder inte mot en rimlig granskningsperiod.

Att arbeta med en mäklare eller gå direkt

En seriös mäklare kan tillföra verkligt värde genom att hitta fastigheter och navigera den lokala processen, men mäklararvodet betalas vanligtvis av säljaren, vilket innebär att det ekonomiska incitamentet i slutändan är anpassat till att affären går i lås — det är just därför stegen för due diligence ovan (särskilt den oberoende juristen) är viktiga oavsett hur hjälpsam och pålitlig mäklaren verkar.

Var detta hör ihop

• Fullständig översikt över fastighetsköp → Att köpa fastighet i Hua Hin som utlänning
• Riskfaktorer specifika för projekt under uppförande → Off-plan jämfört med andrahandsköp
• Ägarstrukturer → Freehold vs Leasehold i Thailand

Orchid Palm Homes kan gå igenom due diligence för en specifik annons innan du förbinder dig, inklusive att samordna titelgranskningen och sätta dig i kontakt med oberoende juridisk granskning.