Часть раздела Руководство по покупке недвижимости — одной из опор Руководства по выживанию в Хуахине.

Чек-лист

  1. Подтвердите тип правоустанавливающего документа — Chanote (Nor Sor 4) — самый сильный, полностью размежёванный титул с границами, подтверждёнными по GPS; другие типы документов (Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3) накладывают больше ограничений на возможность передачи и определённость границ и заслуживают дополнительной проверки со стороны иностранного покупателя, у которого не будет местных знаний, чтобы оценить неформальные договорённости о границах так, как это мог бы сделать тайский покупатель
  2. Проверьте квоту иностранного владения — для кондоминиумов получите письменное подтверждение от управляющей компании или офиса кондоминиума (juristic office), что лимит в 49% на иностранное владение ещё не исчерпан, а не только устное заверение от агента продавца
  3. Проведите поиск обременений — поиск по титулу в Земельном управлении выявит любые существующие ипотечные обременения, залоги или зарегистрированные споры в отношении объекта; это небольшие расходы по сравнению с ценой покупки, и этот шаг нельзя пропускать ни при каких обстоятельствах, независимо от того, насколько надёжным кажется продавец
  4. Проверьте застройщика и разрешения проекта — при покупке на стадии строительства или в новостройке убедитесь, что разрешения на строительство оформлены надлежащим образом, и изучите историю завершённых проектов застройщика, включая то, были ли предыдущие проекты сданы в срок и в соответствии с обещанной спецификацией
  5. Привлеките независимого юриста — никогда не того, которого предоставил или рекомендовал продавец либо застройщик; в этом и состоит весь смысл независимости, а у юриста, имеющего какие-либо финансовые отношения с продавцом, существует структурный конфликт интересов, даже если намерения у всех благие
  6. Заложите в бюджет расходы на передачу — пошлина за передачу, специальный налог на предпринимательскую деятельность или гербовый сбор, а также налог у источника выплаты; обычно эти расходы согласовываются между покупателем и продавцом, а не фиксируются законом, и о них легко забыть, сравнивая заявленную цену продажи со своим общим бюджетом
  7. Для leasehold внимательно изучите полный договор аренды — подробно проверьте условия продления, статус регистрации и положения о правопреемстве; см. Freehold vs Leasehold in Thailand, чтобы точно понимать, на что обращать внимание
  8. Лично осмотрите объект — для вторичной недвижимости проверьте конструктивное состояние, сантехнику, электропроводку и любые несанкционированные изменения, которые могут осложнить будущую перепродажу; для покупки на стадии строительства осмотрите сопоставимые завершённые объекты того же застройщика, а не полагайтесь только на отделку демонстрационной квартиры

Шаг, который люди пропускают и потом жалеют

Пропуск независимого поиска по титулу — самая распространённая и самая дорогостоящая ошибка: объект может выглядеть совершенно чистым в маркетинговых материалах и даже в непринуждённой беседе с продавцом, при этом иметь нераскрытую ипотеку, спор о границах или наследственную проблему, которая всплывёт только в Земельном управлении. Такой поиск обычно занимает считаные дни и стоит лишь малую долю стоимости объекта; нет ни одного веского основания пропускать его ради экономии времени в сделке такого масштаба.

Реалистичные сроки проверки

Для вторичной недвижимости с чистыми документами рассчитывайте, что весь процесс проверки — поиск по титулу, проверка юристом, осмотр — займёт примерно 2–4 недели, прежде чем вы будете готовы к подписанию. При покупке на стадии строительства добавляются проверка застройщика и проверка разрешений, что может несколько увеличить срок. Стремление сократить этот срок, чтобы «не упустить сделку», — распространённая тактика давления на перегретом рынке, и у добросовестного продавца, которому нечего скрывать, не будет возражений против разумного периода на проверку.

Работа с агентом или напрямую

Надёжный агент действительно может принести пользу при подборе объектов и прохождении местной процедуры, но его комиссия обычно оплачивается продавцом, а это значит, что его финансовая мотивация в конечном счёте направлена на закрытие сделки — именно поэтому описанные выше шаги due diligence (особенно независимый юрист) важны независимо от того, насколько полезным и заслуживающим доверия кажется агент.

Связанные материалы

Orchid Palm Homes может помочь вам пройти проверку due diligence по любому конкретному объекту до принятия решения, включая координацию поиска по титулу и связь с независимым юристом для проведения проверки.

Need a quick answer?

Ask Next Step Hua Hin

Type your question below to search our website and receive an immediate answer.